DAC7: cosa segnala Airbnb all'Agenzia delle Entrate — Guida 2026
Dal 2023 Airbnb, Booking e le altre piattaforme di intermediazione comunicano automaticamente all'Agenzia delle Entrate i tuoi incassi da affitti brevi. La direttiva si chiama DAC7. Sapere cosa viene segnalato e come riconciliarlo con la tua dichiarazione è la differenza tra una serata tranquilla e un avviso di accertamento.
Cos'è DAC7
Direttiva UE 2021/514 — la settima estensione della Directive on Administrative Cooperation. Obbliga ogni piattaforma digitale di intermediazione (incluso il segmento affitti brevi: Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia) a segnalare alle autorità fiscali nazionali i dati degli host e dei loro incassi. In Italia il destinatario è l'Agenzia delle Entrate; la prima comunicazione è del gennaio 2024 con riferimento all'anno fiscale 2023.
Soglie che attivano la segnalazione
- Più di 30 prenotazioni in un anno fiscale, oppure
- Più di € 2.000 incassati in un anno fiscale
Anche solo una delle due fa scattare la segnalazione. Praticamente ogni host professionale è dentro la rete; molti host occasionali ci finiscono per la soglia dei € 2.000.
Cosa viene segnalato
- Dati anagrafici dell'host + codice fiscale
- IBAN o conto di accredito
- Indirizzo dell'immobile
- Numero di prenotazioni per trimestre
- Importo incassato per trimestre (lordo e netto commissioni)
- Eventuale ritenuta del 21% applicata dalla piattaforma
Riconciliazione: il vero rischio
L'Agenzia delle Entrate confronta in automatico i dati DAC7 con la tua dichiarazione dei redditi. Una differenza superiore a € 500 tra l'incassato comunicato dalla piattaforma e il dichiarato attiva un avviso bonario; ignorarlo porta all'accertamento. Le cause più comuni di mismatch:
- Rimborsi non scalati dal totale dichiarato
- Cancellazioni segnate come incassi
- Soggiorni business con IVA registrati come cedolare
- Errore di scaglione cedolare (21% / 26%)
- Dimenticanze su soggiorni di amici / familiari (gratuiti ma comunicati come prenotazione)
Sanzioni
Dichiarazione infedele: dal 90% al 180% dell'imposta evasa, più interessi di mora. La tracciabilità è alta perché i dati arrivano all'AdE già pronti per l'incrocio automatico — non si tratta più di "se lo trovano" ma di "quando lo notificano".
Come ti aiuta inRegola
inRegola importa l'estratto Airbnb/Booking, lo confronta col tuo registro incassi mese per mese, e ti segnala ogni differenza sopra € 500 prima che lo faccia l'Agenzia. Produce anche il riepilogo annuale pronto per il commercialista. Provalo gratis per 14 giorni.
Domande frequenti
Cos'è la direttiva DAC7?
DAC7 (Directive on Administrative Cooperation 7) è la direttiva europea 2021/514 che obbliga le piattaforme digitali — Airbnb, Booking, Vrbo, AirDNA — a segnalare alle autorità fiscali nazionali i dati dei soggiorni e i redditi corrisposti agli host. In Italia la comunicazione va all'Agenzia delle Entrate ed è entrata in vigore dal 1° gennaio 2023.
Cosa comunicano le piattaforme?
Per ogni host: dati anagrafici, codice fiscale, IBAN, indirizzo dell'immobile, numero di prenotazioni, totale incassato per trimestre, commissioni trattenute, eventuale ritenuta del 21% (cedolare secca). I dati arrivano già aggregati e disaggregati per immobile.
Quali soglie attivano la segnalazione?
DAC7 segnala tutti gli host con più di 30 prenotazioni o più di € 2.000 incassati in un anno fiscale. Sotto entrambe le soglie la piattaforma non segnala — ma sopra anche solo una delle due, sì.
Devo dichiarare comunque i redditi?
Sì. DAC7 non ti esonera dalla dichiarazione: ti rende solo tracciabile. I redditi da locazione breve vanno dichiarati nel quadro RL o RB della dichiarazione dei redditi (cedolare secca al 21% sulla prima casa, 26% sulle altre dal secondo immobile in poi).
Cosa succede se i miei dati non corrispondono?
L'Agenzia delle Entrate confronta in automatico i dati DAC7 con quelli della tua dichiarazione. Differenze sopra € 500 attivano un avviso bonario e in seguito un accertamento. La sanzione per dichiarazione infedele va dal 90% al 180% dell'imposta evasa, più interessi.
Come si riconciliano i dati?
Confrontando trimestre per trimestre l'estratto della piattaforma (scaricabile da Airbnb / Booking) con il tuo registro incassi. Le differenze tipiche: rimborsi, cancellazioni gestite male, IVA su soggiorni business, scelta dello scaglione cedolare diversa per immobili specifici. inRegola fa questa riconciliazione in automatico.