Cedolare secca affitti brevi 2026: 21% o 26%? La guida completa
Dal 2024 la cedolare secca sugli affitti brevi non è più una aliquota flat: è al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo in poi. La Legge di Bilancio 2024 ha cambiato le regole — ecco come si conta, come si dichiara e quando non si può applicare.
Cos'è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo dell'IRPEF ordinaria applicabile ai redditi da locazione. Per gli affitti brevi (contratti fino a 30 giorni) è disciplinata dall'art. 3 D.Lgs. 23/2011 e dall'art. 4 D.L. 50/2017. Chi sceglie la cedolare secca non paga l'IRPEF sul reddito di locazione né le addizionali comunale e regionale.
21% o 26%: il doppio binario dal 2024
La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1 c. 63-65) ha introdotto una struttura a due aliquote:
- •21% — sul reddito della prima unità immobiliare locata in affitto breve nell'anno fiscale
- •26% — sul reddito della seconda, terza e ogni successiva unità immobiliare locata in affitto breve nello stesso anno
Il contribuente sceglie a quale immobile applicare il 21% (conviene scegliere quello con il reddito più alto per minimizzare l'imposta totale).
Come si contano le proprietà
Il conteggio è per contribuente per anno solare, su tutte le piattaforme. Un appartamento è un'unità immobiliare. Se gestisci tre appartamenti — uno su Airbnb, uno su Booking.com e uno in modo diretto — hai tre unità: la prima al 21%, le altre due al 26%.
Le proprietà in comproprietà vanno attribuite pro-quota a ciascun comproprietario. Una camera affittata in una casa dove vivi non conta come unità separata — è parte dell'unica unità immobiliare.
Come si dichiara
La cedolare secca sugli affitti brevi si dichiara nel quadro B del Modello 730 o del Modello Redditi PF. Per ogni immobile occorre indicare i giorni di locazione, il canone annuo percepito e l'opzione per la cedolare secca. Le piattaforme DAC7 (Airbnb, Booking.com, ecc.) inviano il prospetto dei pagamenti annui — usalo come base per la dichiarazione.
Quando la cedolare secca non si può applicare
La cedolare secca non è applicabile: ai contratti stipulati da società o enti (solo persone fisiche), agli immobili accatastati come strumentali (A/10, C), e ai contratti di locazione turistica stipulati nell'esercizio di attività d'impresa (Partita IVA con cedolare non compatibile). Dal terzo immobile in poi, se l'attività è considerata abituale, potrebbe scattare l'obbligo di Partita IVA e la cedolare secca non sarebbe più applicabile.
Fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate — Cedolare secca — Guida ufficiale alla cedolare secca sulle locazioni
- Normattiva — Legge 213/2023 art. 1 c. 63-65 — Testo della Legge di Bilancio 2024 — doppio binario 21%/26%
- Agenzia delle Entrate — Circolare 24/E/2023 — Interpretazione sulle locazioni brevi e attività d'impresa
Domande frequenti
Come faccio a sapere se pago il 21% o il 26%?
Il 21% si applica ai redditi della prima unità immobiliare locata in regime di affitto breve nel corso dell'anno fiscale. Dal momento in cui metti in locazione breve una seconda proprietà, tutti i redditi di quella proprietà e delle successive sono tassati al 26%. Il conteggio è per contribuente per anno, indipendentemente dalla piattaforma.
Come si contano le 'proprietà' ai fini della cedolare secca?
Si conta il numero di unità immobiliari distinte che hai messo in locazione breve nel corso dell'anno fiscale, su qualsiasi piattaforma (Airbnb, Booking.com, sito personale). Un appartamento è un'unità. Gestire 3 appartamenti significa che il secondo e il terzo saranno tassati al 26%.
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto il doppio binario 21%/26%?
Sì. Prima della Legge di Bilancio 2024 (art. 1 c. 63-65 L. 213/2023) l'aliquota era uniformemente al 21% indipendentemente dal numero di proprietà. Dal 2024 si applica il doppio binario: 21% sulla prima unità, 26% dalla seconda in avanti. La modifica è strutturale, non transitoria.
Posso applicare la cedolare secca se sono in comproprietà?
La cedolare secca si applica solo se tutti i comproprietari optano per essa. In caso di comproprietà con persone che non intendono aderire, occorre il regime IRPEF ordinario per le quote corrispondenti. Consultare un commercialista per le situazioni di comproprietà parziale.
Come si dichiara la cedolare secca per gli affitti brevi?
Nel Modello 730 o Modello Redditi PF, quadro B (redditi fondiari). Per ogni unità immobiliare occorre indicare i giorni di locazione, il canone percepito, e optare esplicitamente per la cedolare secca. Se hai ricevuto dati DAC7 dalle piattaforme, usali per la quadratura con quanto dichiari.
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